I mutui si differenziano principalmente per le diverse tipologie di tasso di interesse applicato. I tassi di interesse comunemente applicati sono: fisso o variabile, ma esistono anche altre tipologie di tasso: il tasso misso, il tasso capped rate.
Com'è noto, nel mutuo a tasso fisso il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo, mentre nel mutuo a tasso variabile il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza, in funzione delle oscillazioni del parametro di riferimento, solitamente il tasso Euribor (un tasso di riferimento, calcolato giornalmente, che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in euro tra le principali banche europee). Nel rimborso di un mutuo a tasso variabile la variazione della rata tuttavia non avviene necessariamente ogni mese ma solamente a scadenze prefissate (ed indicate nel contratto di mutuo) denominate epoche di revizione, che rappresentano le date di calendario in cui ilo tasso verrà periodicamente aggiornato; perciò viene considerata la quotazione assunta dal parametro di riferimento in quella stessa data.
Il mutuo a tasso misto, invece, presuppone la facoltà per il mutuatario di variare da una rata costante ad una variabile (o viceversa) a scadenze prefissate e definite nel contratto di mutuo. Il vantaggio della flessibilità nella scelta della tipologia di tasso più conveniente può determinare costi aggiuntivi da riconoscere alla banca.
Il mutuo capped rate (detto anche mutuo con cap) è un mutuo a tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso di interesse non potrà mai salire, anche se i tanti tassi di mercato dovessero superarlo. A tale garanzia corrisponde, generalmente, uno spread applicato più elevato rispetto al tasso variabile normale.
Eistono poi mutui caratterizzati da una rata crescente o decrescente, soluzione che può essere scelta per adattarla al proprio ciclo di vita economica. Il mutuo a rate decrescenti permette di aumentare la quota di capitale rimborsato nella prima parte del finanziamento in modo tale da pagare un ammontare totale di interessi inferiore rispetto al mutuo a rate crescenti che, viceversa, contenendo le quote capitale delle rate iniziali del mutuo, permette di pagare rate iniziali di importo inferiore, via via crescenti, con la prospettiva di una contemporanea graduale crescita delle proprie disponibilità. Il mutuo a rate crescenti comporta comunque una quota complessiva di interessi corrisposti superiore al mutuo a rate decrescenti.
I mutui possono, inoltre, differenziarsi per le finalità per cui sono richiesti: ad esempio, per acquisto prima casa, acquisto seconda casa, per ristrutturazione, mutuo di sostituzione o surroga, per liquidità e consolidamento debiti (la soluzione per chi ha diversi finanziamenti in corso e vorrebbe accorparli riducendo magari l'importo complessivo mensile delle rate da pagare).
