mercoledì 29 dicembre 2010

Cosa è l'espromissione?

L'espromissione è un contratto che ricorre quando un terzo soggetto (detto espromittente) estraneo al rapporto obbligatorio e senza che sia stato delegato dal debitore (espromesso), assume il debito nei confronti del creditore (detto espromissario).

La particolarità dell'espromissione consiste nel fatto che l'obbligo che il terzo estraneo si assume nei confronti del creditore è vantaggioso per il debitore, il quale, pertanto, non deve rilasciare alcun consenso o incarico al terzo soggetto.

L'espromissione può essere:

  1. CUMULATIVA: ricorre quando il terzo soggetto, ossia il nuovo debitore (espromittente), rimane obbligato in solido con il debitore originario. E' la regola, a meno che il nuovo debitore ed il creditore si accordino in modo diverso.
  2. LIBERATORIA: ricorre quando il creditore dichiara espressamente di liberare dall'obbligo del pagamento il debitore originario.
Il Codice Civile ha stabilito che il nuovo debitore non può opporre al creditore le eccezioni relative al suo rapporto con il debitore originario (esempio, compensazione del debito). Tuttavia, il nuovo debitore subentra nella stessa identica posizione del debitore originario e, per tale motivo, potrà opporre al creditore tutte le eccezioni che il debitore originario (estromesso) avrebbe potuto opporre al creditore (espromissario) tranne: a) le eccezioni personali (esempio, l'incapacità del debitore); b) le eccezioni derivanti da fatti successivi all'espromissione.

RIFERIMENTI NORMATIVI SULL'ESPROMISSIONE

Articolo 1272 del Codice di procedura Civile: Il terzo che, senza delegazione del debitore, ne assume verso il creditore il debito, è obbligato in solido col debitore originario, se il creditore non dichiara espressamente di liberare quest'ultimo. Se non si è deciso diversamente, il terzo non può opporre al creditore le eccezioni relative ai suoi rapporti col debitore originario. Può opporgli invece le eccezioni che al creditore avrebbe potuto opporre il debitore originario, se non sono personali a quest'ultimo e non derivano da fatti successivi all'espromissione. Non può opporgli la compensazione che avrebbe potuto opporre il debitore originario, quantunque si sia verificata prima dell'espromissione.

domenica 26 dicembre 2010

Mutui per impianti fotovoltaici: vademecum

Come avevamo promesso, abbiamo realizzato un breve vademecum inerente i mutui per gli impianti fotovoltaici. Questa guida speriamo possa tornarvi utile qualora abbiate l'esigenza di dover richiedere un finanziamento per questo scopo.

La guida consta di 6 parti:

  1. Chi può chiedere il mutuo;
  2. Valutare la durata del mutuo;
  3. La scelta tra mutuo a tasso fisso o variabile;
  4. Attenti allo spread;
  5. CAP e FLOOR: cosa sono?
  6. Quali garanzie richiedono le banche?
CHI PUO' CHIEDERE IL MUTUO?

In linea di massima possono finanziare un impianto fotovoltaico i privati, i condomini, le imprese e gli enti pubblici. Oltre alla documentazione della capacità reddituale del soggetto che vuole accedere al finanziamento deve essere presentato il progetto preliminare dell'impianto con la scheda tecnica, il preventivo di spesa dei costi, l'elenco degli eventuali vincoli e delle autorizzazioni del fabbricato interessato alla costruzione. Nel caso dei condomini deve essere presentata anche una copia della delibera assembleare che autorizza la realizzazione dell'impianto e il riepilogo delle tabelle millesimali dei condomini. Potrebbe essere richiesta anche della documentazione aggiuntiva in casi particolari.

VALUTARE LA DURATA DEL MUTUO

Più il tempo del finanziamento è lungo maggiore è la quota di interessi da restituire all'istituto bancario e quindi il costo complessivo. Bisogna tenere presente che si compra dalle banche del denaro ad un costo maggiore rispetto a quello reale, ragion per cui questa quota aggiuntiva erode una parte dell'investimento. Altra cosa da considerare è che spesso le banche applicano il piano d'anmmortamento alla francese, nel quale durante il primo periodo del mutuo si pagano più interessi che capitale. Si tratta di una questione da valutare attentamente se si pensa di avere la possibilità di estinguere il mutuo anticipatamente.

LA SCELTA TRA MUTUO A TASSO FISSO O VARIABILE

La scelta tra mutuo a tasso fisso o variabile è assolutamente soggettiva. Chi ha una certa propensione al rischio e può permettersi di sopportare alcune rate maggiori dovute ad un maggiore costo del denaro, che si potrebbe tradurre per un periodo più o meno lungo in un maggiore esborso di denaro, dovuto al superamento degli introiti del Conto Energia, può scegliere il tasso variabile che, al contrario, garantisce, nei periodi in cui il costo del denaro è basso, una maggiore redditività. Mentre chi vuole essere al sicuro da tali rischi , ma vuole avere ragionevolmente una redditività complessiva inferiore, può scegliere il tasso fisso.

ATTENTI ALLO SPREAD

Lo spread è una variabile molto importante del finanziamento, si tratta, infatti, del ricarico che ogni banca decide autonomamente di aggiungere al tasso di base, dal quale trae il proprio ricavo. Per intenderci, la banca compra il denaro ad un dato prezzo (tasso di scambio interbancario) e lo rivende a chi lo richiede ricaricato di un margine di guadagno, lo spread appunto. Nelle transazioni fra banche, il denaro ha una propria quotazione, che in Europa viene definita Euribor, ovvero "Euro Interbank Offered Rate". L'Euribor rilevato giornalmente, è il tasso a cui l'istituto bancario può comprare valuta. L'erogazione del denaro come finanziamento al cliente dovrà quindi avvenire ad un tasso un po' più alto per consentire alla banca la compensazione delle spese di gestione, i rischi dell'operazione e, non ultimo, il proprio guadagno. Il mutuo a tasso variabile verrà quindi rimborsato secondo un tasso stabilito dal criterio Euribor + Spread, dove l'Euribor è la componente variabile mentre lo spread quella fissa. Anche nel caso di tassi fissi si parla di spread, poiché rappresenta la quota aggiuntiva applicata all'IRS (Interest Rate Swap), una sorta di paracadute con cui le banche si tutelano in caso di rialzo dei tassi di scambio interbancario. Nei finanziamenti a tasso fisso lo spread servirà per calcolare il tasso solo il giorno della sottoscrizione del mutuo, poiché in seguito non potrà subire alcun cambiamento.

CAP E FLOOR: COSA SONO?

Nella scelta di un mutuo per il fotovoltaico potrebbe succedere di imbattersi in concetti oscuri come quelli di CAP e FLOOR. Il primo, se previsto, riguarda il tetto massimo oltre al quale il mutuo a tasso variabile non può andare, mentre il secondo fissa il limite al di sotto del quale non può scendere. Si tratta di caratteristiche da valutare con attenzione poiché possono influenzare la qualità dell'investimento. E' importante ricordare, inoltre, che i mutui ora si possono estinguere anticipatamente nel momento in cui si ha disponibilità di denaro e si possono trasferire da una banca all'altra, nel caso si trovino condizioni migliori, senza alcuna spesa.

QUALI GARANZIE RICHIEDONO LE BANCHE?

La principale garanzia richiesta dalle banche è la cessione dei crediti futuri derivanti dal riconoscimento del contributo da parte del Gestore del sistema elettrico (Gse). Per fare ciò, molti istituti di credito rendono obbligatoria la canalizzazione dell'incentivo erogato dal Gse su un conto corrente dal quale viene prelevata la rata del mutuo. E' possibile che siano richieste anche garanzie reali o personali aggiuntive, oppure altri vincoli e cautele. Si tratta di garanzie che possono avere un costo e quindi sono da inserire nel computo complessivo.

giovedì 23 dicembre 2010

Nuove regole per il microcredito

Ne avevamo già parlato, in estrema sintesi, lo scorso 2 agosto all'interno del post intitolato "Nuove norme per il credito al consumo" elencando quelli che a nostro avviso sarebbero stati i punti di maggior interesse sia per ciò che concerne i consumatori che per ciò che attiene gli operatori del settore creditizio. Quest'oggi, invece, intendiamo approfondire l'argomento parlando in maniera più ampia di quello che è stato il decreto che ha reso attuativi numerosi interventi relativi ai soggetti che operano nel settore finanziario, disciplinando numerosi aspetti che coinvolgono la regolamentazione del microcredito.

Il decreto in questione è il numero 141 del 13 agosto 2010 ed è entrato in vigore il 19 settembre di quest'anno, in attuazione della direttiva 2008/48/CE ed apporta modifiche alla disciplina dei contratti di credito al consumo e fornisce maggiore trasparenza ampliando le garanzie.

Il decreto specifica che finanziatore è colui che, essendo abilitato ad erogare finanziamenti a titolo professionale, offre o stipula contratti di credito; come intermediari del credito vanno intesi gli agenti in attività finanziaria, i mediatori creditizi o altri soggetti che presentano o propongono contratti di credito, o li concludono per conto del finanziatore.

Le nuove norme , che modificano il Testo Unico Bancario (decreto legislativo numero 385/1993) e il Codice del consumo (decreto legislativo  numero 206/2005), si applicheranno a tutti i contratti di credito, esclusi i finanziamenti di importo complessivo sotto i 200 euro e oltre i 75.000 euro.

La nuova legge rende indispensabile la costituzione di un organismo con il compito di mantenere un albo di tutti i soggetti che intendono operare in tale ambito e che costituirà il riferimento giuridico in materia garantendo maggiori garanzie e più trasparenza. Il decreto ha reso attuativi numerosi interventi relativi ai soggetti che operano nel settore finanziario, disciplinando numerosi aspetti che ineriscono la regolamentazione del microcredito.

Nell'articolo 111 del suddetto decreto  si evidenzia  la distinzione tra attività di microcredito con finalità sociali i cui finanziamenti non superiori ai 10.000 euro, dovranno essere concessi a favore di persone fisiche in particolari condizioni economico-sociali e attività di microcredito con finalità d'impresa.

Il decreto legislativo disciplina delle regole fondamentali per l'attuazione dello stesso. Il consumatore potrà recedere dal contratto entro 14 giorni dal momento in cui il consumatore riceve tutte le condizioni e le informazioni previste. In tal caso il consumatore non dovrà pagare una penale ma restituire la somma ricevuta con gli interessi calcolati su tale capitale, dalla data di prelievo del credito fino alla data di rimborso del capitale, a non oltre 30 giorni dall'invio della notifica del recesso al creditore.

Gli interessi saranno calcolati in base al tasso concordato. Anche il rimborso anticipato è previsto e attentamente disciplinato. Al consumatore è consentito ottemperare agli obblighi del contratto creditizio, prima della naturale conclusione, con una riduzione del costo totale del credito calcolato sugli interessi dei costi dovuti per la restante durata del contratto.

Altre due specifiche vengono regolamentate dal decreto legislativo: gli annunci pubblicitari, che devono riportare il tasso d'interesse ed indicare informazioni di base in forma chiara e graficamente evidenziata e la valutazione, da parte del finanziatore prima della conclusione del contratto, del merito creditizio del consumatore, ossia una valutazione delle sue reali possibilità di indebitamento ottenuta tramite informazioni attendibili.

DECRETO LEGISLATIVO 13 agosto 2010

domenica 19 dicembre 2010

Mutui per impianti fotovoltaici

Il Conto Energia 2011 incentiva pesantemente i piccoli impianti domestici ma se l'anticipazione della somma per realizzarli è un problema, si può ricorrere ad un finanziamento bancario, valutando nel dettaglio ogni aspetto della questione.

Gli incentivi del Conto Energia per il fotovoltaico hanno messo in moto il mercato del fotovoltaico nel nostro Paese, specialmente nel settore dei piccoli impianti domestici che godono dello scaglione più alto previsto dal provvedimento.

Ciò ha spinto molti privati a prendere in seria considerazione l'installazione di un sistema fotovoltaico, ma spesso l'anticipazione dell'intera somma per un impianto rappresenta un grosso ostacolo per molti.

Il prezzo di un impianto da 3 kWp, la taglia classica per un'utenza domestica, infatti, si aggira tra i 5.000 e i 6.000 euro per kWp e non tutti hanno oltre 15.000 euro da anticipare per la realizzazione di un impianto anche a fronte di introiti derivati dalla produzione elettrica e dagli incentivi che possono arrivare a circa 2.000 euro l'anno.

Per far fronte a queste esigenze di mercato alcuni istituti di credito hanno creato dei prodotti finanziari, il più delle volte si tratta di veri e propri mutui, attraverso i quali è possibile finanziare in parte o al 100% il proprio impianto fotovoltaico.

Naturalmente si tratta di un'operazione costosa, che si traduce di solito in un allungamento del tempo di ammortamento dell'impianto, cosa che può inficiare parzialmente la redditività complessiva dell'impianto, rendendolo produttivo in termini finanziari nella seconda metà del ventennio nel quale si gode degli incentivi del Conto Energia.

Per quanto riguarda la tipologia di mutuo, fisso o variabile, la sua durata e la percentuale di importo da finanziare non esistono regole fisse e si tratta di parametri che devono essere valutati caso per caso, calcolatrice alla mano, confrontando diverse ipotesi di mutuo, anche per essere sicuri che l'affare rappresentato dal Conto Energia, con l'utilizzo del finanziamento non si trasformi in un affare ad uso e consumo solo della Banca, facendo svanire le potenzialità di guadagno.

Altra questione fondamentale per decidere se e come finanziare un impianto fotovoltaico è quella di essere ragionevolmente certi della sua produttività,  ossia del tasso di insolazione medio presente nella zona. Il Conto Energia, infatti, remunera la produzione reale di elettricità e avere una produzione di 900 kWh o una di 1.200 kWh all'anno per kWp installato può fare la differenza.

Altro parametro importante nella scelta del mutuo è l'individuazione dello spread più conveniente, ossia il ricarico che ogni Banca decide di aggiungere al tasso base e che rappresenta il prezzo finale del finanziamento. Si tratta di un parametro da valutare con la massima attenzione perché una variazione dello spread anche di un solo punto percentuale, può voler dire parecchie migliaia di euro in più in interessi.

Nei post successivi proporremo un utile ma breve vademecum che porrà l'accento su diversi aspetti legati all'individuazione del mutuo migliore per finanziare il proprio impianto fotovoltaico.

venerdì 17 dicembre 2010

Valutazione mutuo tutto chiaro Banca di Roma

Il mutuo variabile "Tutto Chiaro" della Banca di Roma è un mutuo ipotecario classico che, in verità, non brilla particolarmente in fatto di convenienza e, d'altro canto, si rivela anche abbastanza complesso come prodotto da ottenere in caso di immediata necessità di liquidità per l'acquisto della propria unità immobiliare.

Ciò che ci ha lasciati particolarmente perplessi è la durata complessiva di tutta l'operazione legata alla concessione del finanziamento. I tempi di erogazione possono essere veramente molto ma molto lunghi! Ad esempio, la durata dell'istruttoria, dalla presentazione della documentazione alla stipula vera e propria del contratto di mutuo, può essere di ben 45 giorni! Un mese e mezzo, ci sembra un tantinello eccessivo! Una volta stipulato il contratto, poi, la disponibilità della somma richiesta avviene entro 5 giorni lavorativi.

Il mutuo "Tutto Chiaro" è corredato, ovviamente di tutta una serie di polizze assicurative a protezione del finanziamento e dell'immobile oggetto d'acquisto da parte del mutuatario. La copertura di base più importante è la polizza incendio, scoppio e fulmine denominata "Chiara Incendio" offerta dalla Chiara Assicurazioni S.p.A. Per un mutuo trentennale la copertura assicurativa ha un peso di 708,74 euro (Addebito premi polizza incendio 70 euro).

Banca di Roma, poi, adotta una politica di deterrenza discutibile anche in merito alla rinuncia da parte del mutuatario a contrarre il mutuo prima della stipula effettiva. La banca, infatti, pretende il pagamento di 300 euro al momento della rinuncia!

Le spese d'istruttoria ammontano minimo a 275 euro o, comunque allo 0,25% dell'importo stipulato + 25 euro. Anche il rilascio dell'informativa precontrattuale ha un costo e, più precisamente, ammonta a 10 euro! Le spese di incasso rata, invece, ammontano a 2,50 euro cadauna.

Stipulando un mutuo trentennale di 100.000 euro si avrà un Taeg/Isc pari al 2,75% con una rata mensile di 407, 65 euro.

In conclusione, diciamo che in giro di prodotti più convenienti ce ne sono senz'altro ed è bene guardarsi intorno prima di prendere in considerazione la stipula di un prodotto del genere. VOTO: 5

martedì 14 dicembre 2010

Valutazione mutuo variabile Webank

Il mutuo a tasso variabile della Webank è da considerare tra i migliori del mercato. Senz'altro conveniente, è stato da noi sottoposto ad un'attenta analisi al fine di verificare quanta discordanza vi sia tra il prodotto base e il prodotto promozionale.

L'analisi ha tenuto conto di tutte le caratteristiche proprie del mutuo variabile Webank, ovvero lo spread, il TAEG/ISC e il TAN. La simulazione è stata condotta nella maniera seguente: mutuo contratto per l'acquisto della prima casa, tasso variabile, valore dell'immobile 300.000 euro, mutuo richiesto 150.000 euro, percentuale mutuo 50%, durata 30 anni, età del richiedente 30 anni, lavoratore dipendente a tempo indeterminato con uno stipendio di circa 2.000 euro al mese.

La rata mensile, pari a 565,75 euro, ad un tasso del 2,15%, Taeg 2,171%, spread 1,10%, va a diminuire, anche se di poco, nella versione offerta dal broker MutuiOnline, la cui proposta si attesta sui 564,99 euro, tasso 2,14%, Taeg 2,16%.

Tra le altre caratteristiche, quelle maggiormente degne di nota rispetto agli altri prodotti appartenenti al medesimo segmento di mercato, citiamo la gratuità della polizza assicurativa sulla casa e la possibilità di ottenere un abbattimento dello spread qualora si volesse stipulare anche una polizza vita a corredo del contratto di mutuo. La riduzione dello spread, pari allo 0,05%, aumenta fino allo 0,10% nel caso in cui la polizza vita sia accompagnata anche dalla sottoscrizione di una polizza multirischi.

Il mutuo variabile Webank è un prodotto appositamente pensato per le persone fisiche, residenti in Italia da almeno 3 anni, con un'età massima di 60 anni. Il mutuo deve comunque terminare entro il 75° anno di età. Questo vuol dire che un mutuo trentennale non sarà concesso ad un soggetto di 60 anni ma tuttalpiù quindicinnale.

Lo spread applicato si riduce progressivamente secondo questo schema:
  • importi fino a 124.999 euro >>> spread 1,30%;
  • importi fino a 174.999 euro >>> spread 1,20%;
  • importi oltre i 175.000 euro >>> spread 1,10%.
Lo spread, oltre ai casi succitati si riduce anche  di un ulteriore 0,10% per tutti i mutui con importo finanziato minore o uguale al 70% del valore immobile.

L'importo finanziabile va da un minimo di 50.000 euro ad un massimo di 1.000.000 di euro. Le spese di istruttoria della pratica, le spese di addebito delle rate in conto corrente e le spese di riduzione o estinzione anticipata sono completamente gratuite. Anche la perizia tecnica è gratuita e sarà effettuata a cura di una società esterna specializzata o Ufficio Tecnico della Banca.

Per ottenere il mutuo variabile Webank è necessario aprire un conto corrente Webank, che è un conto a zero spese, di pari intestazione rispetto al mutuo attivato.

domenica 12 dicembre 2010

Quando conviene contrarre un prestito vitalizio?

Il prestito vitalizio rappresenta una buona soluzione per diversi tipi di esigenze degli over 65. Tuttavia deve essere compiuto un adeguato approfondimento dei reali bisogni di chi deve sottoscriverlo, in modo da non creare difficoltà successive. Gli esempi che seguono sono forniti solo a scopo illustrativo e non esaustivo.
Non è consigliabile contrarre un prestito vitalizio quando:

  • ci sono alternative di immobili da dismettere o mettere a reddito, tra cui, per esempio, la disponibilità di una casa di vacanza (seconda casa). Ove questa sia presente, può infatti essere conveniente venderla o affittarla, a seconda che serva una somma importante oppure un'integrazione mensile;
  • se una persona ultrasessantacinquenne deve trasferirsi in casa di cura per un periodo molto lungo o indeterminato; infatti in questi casi il mantenimento delle spese di assistenza richiede un importo mensile che può essere ricavato  dall'affitto della casa. Quest'ultima soluzione sarebbe invece impossibile nel caso di un prestito vitalizio contratto con ipoteca sull'immobile (questo perché la casa data in locazione perde valore);
  • quando è richiesta una piccola somma (per esempio, inferiore ai 30.000 euro); infatti in questi casi i costi notarili diventano troppo elevati in rapporto alla somma percepita;
  • nei casi in cui non vi è alcun interesse a trasmettere la propria casa agli eredi; in tal caso la vendita della nuda proprietà può essere una scelta che consente di avere più denaro a disposizione rispetto al prestito vitalizio.
Il prestito vitalizio può essere una buona soluzione (dopo aver ben compreso il prodotto e averne discusso in famiglia):

  • quando da parte di chi ha più di 65 anni vi è esigenza di liquidità, ma l'età e il reddito disponibile non consentono di averla attraverso i finanziamenti offerti sul mercato; in particolare, è la scelta migliore se non si vuole cedere la proprietà della casa in modo irreversibile o, meglio, se si vuole una soluzione che rimanga aperta a nuove opzioni per il futuro (per esempio, la possibilità di rimborsare anticipatamente il prestito in ogni momento e chiudere ogni pendenza);
  • quando i soldi sono necessari ai figli, che non hanno possibilità di accedere a finanziamenti propri; per loro i soldi ottenibili costituiscono di fatto un anticipo di eredità;
  • se una persona anziana, con un mutuo residuo da rimborsare, vuole liberarsi da rate e scadenze consolidando il debito con il ricavato del prestito vitalizio. Il prestito vitalizio consente, di fatto, a chi lo sottoscrive di eliminare il rischio di subire un'azione di recupero crediti, che potrebbe anche sfociare nella perdita dell'immobile (per esempio, a seguito di un'azione giudiziale per il rimborso del prestito in sofferenza).

domenica 5 dicembre 2010

I mutui a tasso fisso sorpassano quelli a tasso variabile!

Solo un anno fa sarebbe stato utopico pensare che i mutui a tasso fisso potessero superare quantitativamente le sottoscrizioni dei contratti a tasso variabile, considerata l'indiscutibile convenienza di questi ultimi. E invece, oggi come oggi, complice un'eccezionale discesa degli Irs (tassi con cui, dopo aver sommato lo spread della banca, si calcola l'importo delle rate dei mutui a rata bloccata), questa evenienza assai remota è divenuta realtà. Così come reale ha dimostrato di essere la tendenza dei mutuatari italiani a rivedere le condizioni applicate al proprio mutuo ipotecario, potandoli a riconsiderarlo dal punto di vista meramente economico ricorrendo agli istituti della surroga e della sostituzione. Queste due opportunità previste per legge rappresentano, ad oggi, ben l 28% del mercato creditizio a lungo termine. Una quota parte del 15% spetta alla surroga, mentre il restante 13% è appannaggio della sostituzione. Mentre nel primo caso si può cambiare tasso e durata ma non importo, nel caso della sostituzione è possibile cambiare anche l'importo. Un'indagine conoscitiva portata a compimento da MutuiOnline ha portato alla luce un dato assai significativo che parla di una soglia pari al 65% delle domande di prestiti ipotecari a tasso fisso, negli ultimi due mesi.

martedì 30 novembre 2010

Cosa è l'Eurirs?

Al pari degli Euribor anche gli Eurirs sono tassi interbancari di riferimento. Sono, però, legati al mercato dei tassi a lungo termine e sono allineati al Bund tedesco, il bond europeo considerato oggi più affidabile. Sono utilizzati per calcolare le rate dei mutui a tasso fisso. Solitamente per il calcolo dell'importo viene utilizzato l'Eurirs di pari durata del mutuo (esempio: se il mutuo è di 20 anni si utilizza l'Eurirs a 20 anni). In alcuni casi, però, gli istituti di credito propongono piani di ammortamento con Eurirs su scadenze inferiori rispetto alla durata del mutuo, offrendo la possibilità nel tempo di rinnovare il tasso fisso (e quindi lo stesso Eurirs) oppure di convertire il piano di rimborso a tasso variabile.

lunedì 29 novembre 2010

Quali sono i migliori mutui a tasso variabile e a tasso fisso?

Quali sono i migliori mutui a tasso variabile e a tasso fisso? Vista l'attuale situazione dei mercati finanziari e creditizi è d'obbligo, da parte nostra, fornire una disamina in merito a quelli che, ad oggi, possono essere considerati a pieno titolo i prodotti migliori a disposizione della clientela. Le condizioni attuali sui tassi offerti  dipingono un quadro a costi più bassi rispetto alla media storica degli interessi pagati sui mutui. Sia i variabili che i fissi viaggiano vicino ai minimi di sempre perché sia gli indici Euribor (i parametri a cui sono agganciati i mutui indicizzati che gli Eurirs (gli indici di riferimento utilizzati per calcolare le rate dei prestiti a tasso bloccato) sono imballati, complici le incertezze economiche, sui minimi storici.

Ciò che si evince in maniera chiara è che sia per ciò che attiene le proposte a tasso fisso che variabile, a farla da padrone è Che Banca! Il mutuo variabile è il migliore del lotto con un ISC (Taeg) pari al 2,12%, mentre il mutuo fisso è al secondo posto della relativa classifica con un ISC (Taeg) del 4,16%. Meglio fa solo il mutuo acquisto last minute del Gruppo Banco Popolare che, con il 4,02%, si attesta al primo posto. Sul gradino più basso del podio dei mutui a tasso fisso troviamo il mutuo spensierato della BNL - Gruppo Bnp Paribas, con un ISC del 4,30%.

Per ciò che attiene i mutui a tasso variabile, alle spalle del mutuo variabile di Che Banca! troviamo il mutuo Cariparma online variabile con opzione, offerto da Cariparma - Crédit Agricole, ad un tasso pari al 2,16%. Al terzo posto, invece, troviamo il mutuo variabile Webank, più caro di appena lo 0,01% rispetto al prodotto proposto da Cariparma.

Webank, Che Banca! e Cariparma si dividono in quest'ordine anche il podio per la categoria mutui variabili con Cap. Il mutuo variabile con Cap di Webank (tetto massimo 5,50%) ha un Isc del 2,58%, il mutuo variabile con Cap di Che Banca! (tetto massimo 5,70%) ha un ISC del 2,61%, mentre il gran mutuo chiaro e certo di Cariparma (tetto massimo 5,45%) ha un Isc del 2,81%.

Analizzando le cifre si nota come, tutto sommato, convenga contrarre un mutuo a tasso fisso piuttosto che un variabile con Cap, visti i tassi eccezionalmente bassi dei mutui a tasso fisso. Dietro la convenienza del tasso fisso, però, non c'è solo la reattività della domanda a capire le mutate condizioni di mercato (gli Eurirs ad agosto erano sotto il 3% su tutte le durate, oggi l'indice a 20 anni è al 3,30%, comunque al di sotto della media, superiore al 4%). In questo scenario molti istituti di credito prediligono il fisso perché, a tassi così ridotti, difficilmente correranno il rischio futuro di veder scappare via i clienti. Fenomeno che, invece, è risultato molto diffuso negli ultimi due anni, da quando è operativa l'opzione della surroga.

venerdì 26 novembre 2010

Come si analizzano i tassi sui mutui?

Bastano minime differenze di tasso per causare aumenti o riduzioni molto sensibili del montante, cioè del costo complessivo del mutuo. Sul montante influiscono la durata e il tasso. Per esempio, tra un mutuo ventennale da 100.000 euro al 4,67% fisso e uno al 5,67% il montante finale aumenta di quasi 13.400 euro. Col tasso variabile, tra un'offerta al 3,31% e una al 4,31% il montante aumenta di 12.500 euro circa. I rincari si spalmano su ciascuna rata mensile: nel contratto a tasso fisso l'aumento per ciascuna rata tra il 4,67% e il 5,67% è di circa 56 euro (su 645 di base), nel mutuo a tasso variabile, tra il 3,31% e il 4,31% l'aumento è di 52 euro circa su una base di 571. Differenze enormi. Ma se anche i rincari fossero di appena 10 euro a rata, questi piccoli aumenti si moltiplicano per il numero delle rate mensili, che in un contratto di 20 anni sono 240. Le rate di un mutuo sono i mattoni necessari a costruire una casa: tutti insieme possono creare una grande abitazione, ma se il loro costo è troppo alto i loro pesi rischiano di fare crollare tutto! Per analizzare correttamente i tassi proposti dalle banche, il documento fondamentale da leggere e conservare è il piano di ammortamento.

lunedì 22 novembre 2010

Cosa sono i Cfd?

Cosa sono i Cfd?

Un Cfd è un "contract for difference", letteralmente un "contratto per differenza". Si tratta di strumenti di investimento derivati che consentono di scambiare le differenze di valore di un dato sottostante generate tra l'apertura e la chiusura della posizione. In pratica, si compra o si vende un contratto che replica esattamente i prezzi dell'attività finanziaria sottostante, così che i prezzi dei titoli e dei Cfd sono identici.

Come funzionano i Cfd?

L'acquirente di un Cfd paga un tasso d'interesse, ricevendo il rendimento di un'attività finanziaria sottostante. Il guadagno, o la perdita, è dato quindi dalla differenza tra il prezzo d'acquisto e di vendita del sottostante, per il numero di Cfd scambiati. Il venditore del contratto, a fronte dell'incasso degli interessi, si impegna a pagare tale rendimento. Sono un prodotto a leva: all'investitore è richiesto di versare solo una parte del valore complessivo dell'operazione.

Quali sono le caratteristiche dei contratti?

I Cfd non sono soggetti all'imposta di bollo, in quanto l'investitore non possiede il titolo - che rimane in capo all'intermediario - ma acquista solo un suo derivato negoziando la differenza del valore di acquisto e di vendita. I contratti non hanno scadenza e possono essere tenuti in portafoglio a tempo indeterminato, a meno che il sottostante non sia il titolo di una società oggetto di offerte di acquisizione, nel qual caso la posizione in Cfd viene chiusa automaticamente il giorno precedente all'ultimo in cui le azioni sono quotate nella forma esistente. Molti Cfd, ma non tutti, sono negoziabili 24 ore su 24; il broker offre la possibilità di entrare e uscire dal mercato garantendo la liquidità dei contratti.

Come si calcolano gli interessi corrisposti al broker?

Gli interessi sono calcolati aggiungendo o sottraendo (a seconda che la posizione sia long o short) una percentuale fissa (detta spread) a un tasso di riferimento base che varia di broker in broker. Ad esempio, se si acquistano 100 Cfd su un titolo azionario da 10 euro con un margine del 5%, il margine richiesto è di 50 euro (100 Cfd X 10 euro = 1.000 euro; il 5% di 1.000 euro è 50 euro). Se si vendono i titoli dopo 25 giorni a 11 euro, il profitto lordo è di 100 euro (prezzo di vendita 11 euro - prezzo di acquisto 10 euro X 100 contratti). Gli interessi passivi si calcolano sulla base del tasso fisso, pari ad esempio al 4%, più lo spread del broker, che assumiamo per esempio al 2,5%. Sull'investimento da 1.000 euro, quindi, gli interessi sono pari a 4,45 euro in 25 giorni (1.000 euro X 6,5%/365 giorni X 25 giorni = 4,45 euro). Il profitto netto è quindi di 100 euro meno le commissioni di gestione meno i 4,45 euro di tasso d'interesse.

Quali sono i rischi dei Cfd?

L'investimento in Cfd è molto rischioso. In virtù delle forti fluttuazioni del valore, l'investitore potrebbe non ricevere indietro il denaro investito. Con alcune transazioni, i clienti possono non solo perdere quanto investito, ma possono anche essere passibili di pagamenti futuri per importi non specificati. Lo strumento insomma non è adatto all'investitore alle prime armi, o che sia alla ricerca di un'entrata dai suoi investimenti poiché l'entrata derivante da suddetti investimenti può variare di valore in termini di denaro. Per un investimento dei prodotti Over the counter, che non è un investimento facilmente realizzabile, potrebbe essere difficile vendere o portare a termine l'investimento e ottenere informazioni attendibili circa il valore o l'ampiezza del rischio al quale è esposto l'investitore.

mercoledì 17 novembre 2010

Attenzione ai finti rimborsi fiscali via e-mail

Una nuova trappola in formato elettronico si aggira per il web pronta a “rubare” i dati delle carte di credito degli utenti che ricevono il messaggio “truffa” via e-mail. Da qualche tempo è infatti in circolazione un’ e-mail che riporta nell’oggetto la frase “Si dispone di un rimborso fiscale!” che sembra essere stata inviata dall’Agenzia delle Entrate.
L’indirizzo da cui proviene l’e-mail è il seguente: bcadmin@agenziaentrate.com.
Attenzione, perché si tratta di un tentativo di “phishing” ovvero una truffa informatica che ha l’obiettivo di entrare in possesso di informazioni riservate come quelle sulle carte di credito.
Si ricorda che la procedura seguita dall’Agenzia delle Entrate per erogare i rimborsi non prevede mai l’utilizzo di avvisi telefonici o delle e-mail, ma solo della posta tradizionale. In nessun caso l’Agenzia richiede informazioni sulle carte di credito.
Sul sito dell’Agenzia nella sezione "Home - Cosa devi fare - Richiedere - Rimborsi", si possono consultare le corrette modalità per ricevere un rimborso fiscale con l’accredito sul conto corrente bancario o postale.

lunedì 15 novembre 2010

Imposta sostitutiva per i leasing

Entro il 31 marzo 2011 dovrà essere versata un'imposta sostitutiva delle ipotecarie e catastali per tutti i leasing in essere all'1 gennaio 2011. Torneranno le imposte indirette in misura piena per le operazioni immobiliari poste in essere con le società di leasing e le banche. La riduzione alla metà delle imposte ipotecarie e catastali rimane solo per le operazioni dei fondi immobiliari chiusi. In sede di riscatto del leasing le imposte indirette saranno dovute in misura fissa. Lo prevede l'emendamento al ddl stabilità in tema di regime delle iposte indirette sulle operazioni immobiliari.

L'imposta sostitutiva trova la sua motivazione in un'altra innovazione che sarà introdotta. L'emendamento infatti interviene sul dl 223/2006. In primis sostituendo il comma 10-ter dell'articolo 35 che con riguardo alle cessioni di beni immobili strumentali anche se assoggettati all'imposta sul valore aggiunto prevede una riduzione al 50% delle aliquote delle imposte ipotecaria e catastale nel caso in cui siano parte di tali operazioni fondi immobiliari chiusi o imprese di locazione finanziaria o banche e intermediari finanziari. Tale regola è efficace dal primo ottobre 2006. Tale norma è ora completamente sostituita con la previsione che la riduzione si applicherà solo alle volture catastali e le trascrizioni relative a cessioni di beni immobili strumentali di cui all'articolo 10, numero 8-ter del dpr 633/72, di cui siano parte fondi immobiliari chiusi disciplinati dall'articolo 37 del testo unico sull'intermediazione finanziaria e dall'articolo 14-bis della legge 25/1/94. Per converso viene poi stabilito che con riguardo alle operazioni di riscatto dei beni immobiliari già detenuti in leasing o nel caso di risoluzione dello stesso le imposte di registro, ipotecarie e catastali saranno dovute in misura fissa.

Le due norme se lette congiuntamente portano come effetto sostanziale ad un anticipo del versamento di tali imposte. Le norme attuali infatti prevedono che limitatamente all'acquisto (da parte del concedente) ed al riscatto (da parte dell'utilizzatore) di fabbricati strumentali da concedere o concessi in lo9cazione finanziaria, una riduzione dal 4% al 2% del totale delle imposte ipotecarie e catastali, data dalla somma di 1,5% di imposta ipotecaria e 0,5% di imposta catastale.

L'agevolazione, disposta esclusivamente per le operazioni predette, è rivolta alle imprese di locazione finanziaria, alle banche, agli intermediari finanziari di cui agli articoli 106 e 107 dlgs 385/93. La riduzione si applica agli acquisti e ai riscatti effettuati dall'1/10/2006. Per evitare una doppia imposizione relativamente ai trasferimenti di immobili derivanti da contratti di locazione finanziaria, il comma 10-sexies dell'articolo 35 prevede poi la possibilità per l'acquirente di scomputare dall'ammontare delle imposte ipotecarie e catastali dovute in sede di riscatto l'imposta proporzionale di registro dell'1% pagata sui canoni di locazione.

Ora invece secondo l'emendamento nella prima fase delle operazioni le imposte saranno dovute in misura piena mentre invece in sede di riscatto saranno dovute in misura fissa tanto che sarà anche abrogata la norma di cui al comma 10 sexies secondo cui è possibile per l'acquirente scomputare dall'ammontare delle imposte ipotecarie e catastali dovute in sede di riscatto l'imposta proporzionale di registro dell'1% pagata sui canoni di locazione.

Presumibilmente per parificare la situazione di tutti i contribuenti e per evitare salti d'imposta, l'emendamento introduce un'imposta sostitutiva delle imposte ipotecarie e catastali dovuta per tutti i leasing immobiliari in corso di esecuzione all'1/1/2011 che sarà da versare entro il 31/3/2011. Ciò si presume per evitare l'effetto così esemplificabile: in sede di stipula del leasing si erano pagate le imposte ridotte del 50%. Quando interverrà il riscatto sarà ormai entrata in vigore la nuova norma che vede dovute solo le imposte in misura fissa e quindi si avrebbe un vantaggio rispetto al caso in cui il contratto fosse avviato già in presenza del nuovo regime. L'imposta sostitutiva sarà regolamentata da un apposito dm ma l'emendamento prevede già l'individuazione della misura. La stessa sarà infatti da quantificare partendo dalle misure in vigore in forza del dl 223/06 (pari alla metà di quelle ordinarie) riducendole del 4% moltiplicato per gli anni di durata residua del contratto.

giovedì 11 novembre 2010

Scegliere un mutuo valutando l'evoluzione dei tassi d'interesse

Le condizioni dei mutui offerti dalle banche non si basano tanto sui tassi in vigore al momento della firma del contratto, ma sulle aspettative di evoluzione dei tassi. Per scegliere con oculatezza, occorre considerare l'andamento dei tassi tanto nel passato,, per avere un termine di paragone, che nel futuro.

La convenienza di un mutuo, cioè il minor costo, non è quindi un valore assoluto e definitivo, ma una variabile rispetto alla media dei contratti dello stesso importo, durata e tipologia offerti in un dato momento. Il paramentro più comune al quale sono agganciati i tassi dei mutui variabili si chiama Euribor ed è il tasso che le banche principali dell'area euro chiedono ad altre banche per prestare loro denaro.

L'Euribor è quindi una sorta di pontile galleggiante al quale le banche agganciano, con una maggiorazione, i mutui variabili. Inoltre, per dare maggiore stabilità alle rate, le banche hanno iniziato a sviluppare nuovi tipi di mutui variabili indicizzati al tasso di base della Banca Centrale Europea (Bce). Tasso che non è fissato giorno per giorno dagli scambi di mercato, ma è modificato solamente quando è necessario farlo e in modo autonomo dalla Bce.

Ma non è tutto. Anche i mutui a tasso fisso si basano sulle attese di lungo periodo: il tasso è deciso in base a una variabile chiamata Irs che indica quanto costa in un certo momento preferire un tasso fisso rispetto a uno variabile per un contratto di pari durata. L'Irs è, in sostanza, il costo di una scommessa sul tasso fisso piuttosto che su quello variabile, calcolato ogni giorno sugli scambi tra banche. Anche l'irs come l'Euribor varia di giorno in giorno.

Chi si appresta a sottoscrivere un mutuo come può conoscere questi dati per regolarsi di conseguenza? Semplice: li trova ogni giorno, dal martedì al sabato, pubblicati nella sezione delle tabelle nelle pagine finali de "Il Sole 24 Ore", dove è riportato sia l'andamento dell'Euribor che quello dell'Irs.

Come fanno, invece, le banche a non sbagliare oggi sui tassi offerti ai clienti per 20 o 30 anni? Scommettono sui tassi con altre banche: i risultati delle scommesse variano in continuazione, ma alcuni sono ritenuti più probabili. Questi valori più probabili sono i tassi attesi dalle banche.

Ad esempio, supponiamo che le banche all'inizio del 2009 scommettevano sui tassi del futuro. Il loro ragiopnamento è in linea di massima questo: tra 5 anni esatti i tassi dovrebbero essere al 2,26%, tra 10 anni, nel 2019, al 3,02%. Tra quindici anni, nel 2024 al 3,87%. Tra 20 anni al 3,91% e tra 30 anni, nel 2039, al 3,74%. Tutto questo a fronte del fatto che all'inizio del 2009 i tassi base dei mutui viaggiavano tra il 2,4% e il 2,8%.

In sostanza, al cliente che all'inizio del 2009 avesse firmato un mutuo per l'acquisto della casa della durata di 20 anni le banche non avrebbero chiesto un tasso di base (sul quale applicare la maggiorazione, cioè lo spread) inferiore al 3,3% circa, che rappresenta il tasso atteso all'inizio del 2029. La differenza tra i tassi medi attesi dalle banche in 20 anni (3,3%) e quelli offerti ai clienti (4,71%) era dell'1,41%: questa è la maggiorazione o spread che le banche fanno pagare ai clienti rispetto alle attese sui tassi.

mercoledì 10 novembre 2010

La normativa antiriciclaggio e le sue implicazioni

  1. RESPONSABILITA' PERSONALE E REATO DI RICICLAGGIO:  l'operatore bancario, postale, finanziario, in caso di dubbi, deve informarsi sulla liceità dell'operazione, astenendosi, nel frattempo, dall'effettuarla. Secondo l'articolo 648 bis, Capo II, titolo XIII, secondo libro Codice Penale (Delitti contro il patrimonio, Riciclaggio): "fuori dei casi di concorso nel reato, chiunque sostituisce o trasferisce denaro, beni o altre utilità provenienti da delitto non colposo, ovvero compie in relazione ad essi altre operazioni, in modo da ostacolare l'identificazione della loro provenienza delittuosa, è punito con la reclusione da 4 a 12 anni e con la multa da 1.032 a 15.493 euro. La pena è aumentata quando il fatto è commesso nell'esercizio di un'attività professionale".
  2. GLI OBBLIGHI DELL'INTERMEDIARIO E DEL CLIENTE: Obblighi dell'intermediario: adeguata verifica della clientela; astenzione dal compiere l'operazione; registrazione; segnalazione di operazioni sospette. Particolari attenzioni agli utenti occasionali: l'operatore deve assumere un atteggiamento più prudente che può giungere fino a non accettare le operazioni richieste, quando risultino di importo superiore a una determinata soglia o non rendano evidenti le motivazioni sottostanti (informando in via preventiva il superiore gerarchico). I clienti forniscono, sotto la propria responsabilità, tutte le informazioni necessarie e aggiornate per consentire di adempiere agli obblighi di verifica; per iscritto, sotto la propria responsabilità, danno tutte le informazioni necessarie e aggiornate di cui sono a conoscenza.
  3. I DELITTI TRIBUTARI: la Banca d'Italia nelle Istruzioni operative del 12 gennaio 2001 impartite agli intermediari finanziari, ha scritto che, in relazione a imposte dirette e Iva, le fattispecie di: dichiarazione fraudolenta; dichiarazione infedele; omessa dichiarazione; emissione di fatture o altri documenti per operazioni inesistenti, sono strumento per precostituire fondi di provenienza illecita da reinserire nel circuito economico. Su questo presupposto normativo si è successivamente innestata la circolare numero 81 del 18 agosto 2008 del Comando Generale della Guardia di Finanza, che indica la dichiarazione infedele come reato presupposto.
  4. IL RICICLAGGIO (ARTICOLO 2 DLGS 231/2007): costituiscono riciclaggio, se intenzionali: a) conversione o trasferimento di beni sapendo che provengono da attivvità criminosa o partecipazione ad essa, per occultare o dissimulare l'origine illecita o aiutare chi è coinvolto in tali attività; b) occultamento o dissimulazione della reale natura, provenienza, ubicazione, disposizione, movimento, proprietà dei beni o dei diritti sugli stessi, sapendo che provengono da attività criminosa o partecipazione; c) acquisto, detenzione o utilizzo di beni sapendo, al momento della loro ricezione, che provengono da attività criminosa o partecipazione; d) partecipazione a uno degli atti precedenti, l'associazione per commetterlo, il tentativo, aiutare, istigare o consigliare qualcuno a commetterlo o agevolarne l'esecuzione.
  5. LE MODALITA' DI SEGNALAZIONE: il responsabile di dipendenza, ufficio, altro punto operativo, unità organizzativa o struttura dell'intermediario cui compete l'amministrazione e la gestione dei rapporti con la clientela ha l'obbligo di segnalare senza ritardo, al titolare dell'attività, legale rappresentante o suo delegato le operazioni sospette. Il titolare dell'attività, legale rappresentante o suo delegato esamina le segnalazioni e, se le ritiene fondate in base agli elementi a disposizione, anche desumibili dall'archivio unico informaytico, le trasmette alla Uif senza nome del segnalante. La valutazione se effettuare o meno la segnalazione, è lasciata alla discrezionalità dell'operatore bancario o postale che deve attenersi agli indicatori di anomalia della Banca d'Italia, potendo comunque integrare le fattispecie anomale elencate.
  6. LO SCUDO FISCALE TER: l'emendamento Fleres al Dl 103/2009, correttivo del Dl 78/2009 (Scudo fiscale ter), recita che tutto quello che non è stato scudato e che è stato commesso in territorio italiano o in relazione ai reati tributari dovrà essere segnalato all'Uif dagli intermediari. Le circolari sull'operatività connessa con lo scudo fiscale dell'Agenzia delle Entrate (10/10/2009) e del Ministero dell'Economia (12/10/2009) hanno chiarito che gli intermediari coinvolti nel perfezionamento dello scudo fiscale restano soggetti a tutti  i presidi antiriciclaggio previsti dal dlgs 231/2007, in termini di obblighi di adeguata verifica, di registrazione e di segnalazione di operazioni sospette.

martedì 2 novembre 2010

Un Ente non può contrarre un mutuo per pagarne altri!

Utilizzare le risorse provenienti dalla rinegoziazione di un mutuo per finanziare la spesa corrente determina il maturare di responsabilità amministrativa nella forma non della sanzione di tipo risarcitorio, ma di quella connessa al mancato rispetto di una norma di legge.

E' questo il più importante principio dettato dalla Corte dei Conti della Basilicata nella recente sentenza numero 216 dello scorso 7 ottobre. Si deve pervenire alla condanna di chi si è reso colpevole di una tale condotta, anche se non si è prodotto uno specifico danno alle risorse dell'ente e se, in qualche modo, si può parlare di una sorta di condotta necessitata dall'esigenza di fare fronte ad una condizione di squilibrio nella gestione.

Nel caso specifico le risorse provenienti dalla rinegoziazione di un mutuo sono state utilizzate per pagare le rate di un mutuo precedentemente contratto da parte dello stesso ente. Alla base di tale conclusione il fatto che, in modo certo ed univoco, il pagamento delle rate di un mutuo costituisce spesa corrente e non spesa di investimento.

Sulla base delle previsioni dell'articolo 119, comma 6, della Costituzione, nel testo introdotto dalla Legge costituzionale numero 3/2001, gli enti locali possono ricorrere all'indebitamento esclusivamente per il finanziamento di spesa per investimenti.

lunedì 1 novembre 2010

Valore professioni è un'intesa firmata tra Confprofessioni e Unicredit Banca

"Valore professioni" è un'intesa firmata tra Confprofessioni e Unicredit Banca che metterà a disposizione, di tutti i soggetti interessati all'iniziativa, un plafond di ben 500 milioni di euro al fine di supportare le attività correnti di investimento, attraverso soluzioni innovative per tutti i professionisti e gli studi aderenti al sistema Confprofessioni. Sarà sufficiente l’iscrizione a un albo professionale per avere facilitazioni nell’accesso al credito, senza ulteriori garanzie.

Confprofessioni è il più importante organo di rappresentanza dei liberi professionisti esistente nel nostro Paese. Fondata nel 1966, rappresenta e tutela gli interessi della categoria nei rapporti con le controparti negoziali e con le istituzioni politiche comunitarie nazionali e territoriali a tutti i livelli.

Il protocollo d'intesa consta di diversi prodotti appositamente studiati per far fronte alle più svariate esigenze di credito. Tra gli altri prodotti finanziari facenti parte del pacchetto citiamo senz'altro il "Fido associati" che offre la possibilità di ottenere 10.000 euro entro appena 48 ore dalla richiesta, senza alcun tipo di garanzia.

Un altro interessantissimo prodotto è "Imprendo One-Confprofessioni" che, altro non è se non un conto corrente evoluto per operare on line. "Mutuo Professionisti", invece, è un finanziamento a medio lungo termine destinato ad investimenti materiali e immateriali strumentali all’avvio o all’espansione della propria attività. "CreditPiù Professionisti" è un finanziamento rateale a breve nato apposta per far fronte alle spese ordinarie del proprio studio professionale.

Molto utile si rivela, poi, il servizio di "anticipo parcelle" in base al quale vi è la possibilità di anticipare somme di denaro funzionali alle prestazioni erogate dai professionisti. Il medesimo meccanismo è alla base dell'anticipo crediti e contratti che, dal canto suo, offre la possibilità di anticipare somme relative a prestazioni erogate dai professionisti nei confronti della Pubblica Amministrazione.

Un capitolo a parte meritano due forme di leasing che per semplicità ed efficacia spiccano all'interno della proposta. Si tratta del "leasing lab" e del "leasing studio". Nel primo caso, trattasi di un leasing atto all’acquisto di strumentazione professionale. Nel secondo, invece, ci troviamo di fronte ad uno strumento pensato per finanziare gli arredi e le attrezzature informatiche necessarie per avviare o rinnovare lo studio.

Ma non è tutto. Tra gli altri prodotti disponibili vi è la "Genius card", la famosissima carta prepagata nata per gestire tutte le operazioni bancarie senza la necessità di avere un conto corrente. Varie tipologie di mutui e prestiti personali per far fronte alle esigenze di spese (durata fino a 7 anni per un massimo di 50.000 euro) e due diverse proposte di carattere assicurativo, vanno, invece a completare l'offerta, si tratta di "UniOpportunità", investimento assicurativo a capitale protetto che consente di garantire una parte del capitale investito e di destinare la parte rimanente a un investimento sui mercati azionari e di "UniValore Plus", polizza assicurativa che consente di personalizzare le scelte di investimento.

Sul fronte della gestione patrimoniale citiamo "UniCredit Portfolio" mentre per ciò che attiene gli investimenti, segnaliamo "Fondi Piooner", un pacchetto che consta di oltre 100 fondi comuni d'investimento.

Infine, ma non ultimi per importanza, vi sono due prodotti distintivi per i clienti dei professionisti. Si tratta di "Imprendo export", conto corrente comprensivo di un innovativo portale di accesso ai servizi studiati per supportare l’attività di internazionalizzazione e "Credito al consumo", prestito flessibile che offre al cliente del professionista di rateizzare i compensi legati alle prestazioni professionali ricevute.

Ma l'iniziativa non si esaurisce qui. Per capire ancora meglio le esigenze dei professionisti, Confprofessioni e Unicredit Banca hanno messo a punto alcuni meccanismi di cooperazione che si articoleranno attraverso la costituzione di tavoli nazionali e regionali con le delegazioni territoriali di Confprofessioni.

Inoltre, verrà avviato un monitoraggio strutturato dalla partnership che attraverso una reportistica periodica permetterà di misurare la domanda di credito da parte dei professionisti sul territorio.

giovedì 28 ottobre 2010

Cos'è l'Euribor?

L'Euribor è uno dei parametri ai quali sono agganciati i tassi dei mutui variabili. E' il tasso al quale le banche dell'area euro si fanno prestito l'un l'altra, calcolato ogni giorno dal 1999. Ha valori diversi a seconda che si riferisca a scadenze di 1, 3 o 6 mesi (che riguardano la durata delle rate) o che sia calcolato sull'anno commerciale di 360 giorni o su quello solare di 365. L'Euribor a 1 mese di solito è inferiore a quello a 3 mesi, quello a tre mesi è inferiore a quello a 6 mesi. Di solito l'Euribor a 360 giorni è più basso dell'Euribor a 365 giorni.

mercoledì 27 ottobre 2010

Sui mutui c'è il prelievo fiscale? E cosa si può detrarre?

Sui mutui c'è il prelievo fiscale? Ebbene si, il prelievo fiscale c'è anche in questo caso. Si tratta di imposte trattenute dal notaio che poi versa all'Ufficio delle Entrate.

Per la prima casa, nel caso di compravendita tra privati, l'imposta sostitutiva (cioè che sostituisce le imposte ordinarie) è pari allo 0,25% della somma finanziata con il mutuo per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione.

Per l'acquisto, la ristrutturazione  o la costruzione di una seconda casa l'imposta pesa invece per il 2% della somma erogata. Nel caso di acquisto della prima casa dal costruttore, invece, si paga l'Iva agevolata pari al 4% del valore della compravendita.

Quali sono invece le detrazioni fiscali sui mutui?

Se da un lato il Fisco prende, con l'altra mano dà: dalle imposte il cliente che accende un mutuo può infatti detrarre parte degli interessi pagati sul mutuo per la prima casa, intesa come abitazione principale del cliente, dei suoi parenti fino al terzo grado e degli affini fino al secondo.

Il fatto che l'immoblile comprato, costruito o ristrutturato con il mutuo sia l'abitazione principale del cliente va indicato nel contratto di mutuo; è valida però anche l'autocertificazione. Nel costo d'acquisto della prima casa si possono inserire anche gli oneri accessori debitamente documentati, connessi con l'operazione d'acquisto,  che comprendono ad esempio la parcella del notaio, le imposte e l'eventuale parcella dell'agenzia immobiliare, ma solo fino a 1.000 euro e per un anno soltanto.

Se l'ammontare del mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale supera il valore dell'immobile indicato nella compravendita, la detrazione Irpef degli interessi passivi spetta solo per la quota di mutuo pari al valore dichiarato nella compravendita, più gli oneri accessori. Ad esempio, se il mutuo prima casa è di 200.000 euro, mentre il costo di acquisto della casa indicato nel rogito è di 150.000 euro, gli interessi passivi possono essere detratti solo su quest'ultimo importo.

La parte di interessi passivi sulla quale calcolare la detrazione Irpef del 19% si calcola così: costo di acquisto della casa moltiplicato per gli interessi pagati, il risultato ottenuto va poi diviso per il valore del capitale mutuato. Se gli interessi annui pagati sul mutuo ammontano a 4.000 euro, la detrazione del 19% sarà pari a 3.000 euro. (150.000 x 4.000 : 200.000 = 3.000).

In questo caso, quindi, la detrazione Irpef del 19% vale 570 euro (il 19% di 3.000 euro), mentre se il valore di calcolo fosse di 4.000 euro, la detrazione sarebbe di 760 euro l'anno.

martedì 26 ottobre 2010

Spese di istruttoria e assicurazioni sui mutui

Le spese di istruttoria sono variabili a discrezione della banca: alcuni istituti di credito le hanno eliminate, ma altri chiedono importi che oscillano tra lo 0,1 e l1% della somma erogata con il mutuo.

Le assicurazioni sui mutui, invece, sono contratti più o meno obbligatori che servono a garantire il finanziamento da rischi di natura diversa. Oltre alle polizze incendio o scoppio, sempre più spesso le banche offrono polizze contro i rischi di invalidità e inabilità, di perdita del lavoro e di morte.

Queste coperture, se rispondono a effettive necessità del cliente, possono rappresentare una protezione efficace, ma garantiscono alla banca notevoli guadagni, che compensano e superano talvolta eventuali sconti praticati sul mutuo.

Queste assicurazioni non sono obbligatorie e possono essere sottoscritte con altri intermediari: se volete firmarle, raccogliete le offerte di diverse società e, dopo averle confrontate con l'aiuto di consulenti finanziari indipendenti (in altre parole, non collegati all'assicurazione o alla banca, ma pagati da voi) o di un'associazione dei consumatori, scegliete la proposta che fa davvero al caso vostro.

Come si fa a comparare questi costi e vedere quanto pesano sul mutuo? 

Con un indice che la banca deve comunicare al cliente prima della firma del contratto - come diritto stabilityo dalla legge - che si chiama Isc (Indicatore sintetico di costo) e che dev'essere messo per iscritto sul foglio informativo del mutuo e sul prospetto Esis.

martedì 19 ottobre 2010

Le spese di perizia

La perizia tecnica di valutazione di un immobile è una spesa aggiuntiva che nel 99% dei casi ci si trova a dover sostenere al momento di contrarre un mutuo ipotecario. Se la banca ritiene che la casa che state per acquistare valga meno di quanto vi siete impegnati a pagare (con il contratto preliminare, il cosiddetto compromesso) non vi finanzierà per la somma che avete previsto, ma per quella che ritiene congrua in base alla perizia.

Dunque, in caso di vostre errate valutazioni, correte il rischio di dover finanziare voi la differenza (che può essere anche alta) tra la somma che vi siete impegnati a pagare e il mutuo che la banca vi erogherà. Per evitare che ciò accada, occorre che, prima di avanzare un'offerta impegnativa di acquisto, verifichiate le quotazioni immobiliari del tipo di casa che avete scelto e vi accertiate che siano in linea con i valori di mercato. Come? Si può accedere ai servizi gratuiti sul sito internet dell'Agenzia del territorio (l'ex Catasto). Questo ente mette a disposizione i valori immobiliari di qualsiasi tipo di edificio rilevati dalle compravendite dichiarate al Fisco: per ogni Comune e per ogni zona sono disponibili i valori minimi, medi e massimi al metro quadrato, distinti per tipo di immobile e per caratteristiche qualitative.

Evitate di tentare di farvi amico il perito che stenderà la stima sul valore della casa, per aumentarne la valutazione e allinearla con la somma che vi siete impegnati a pagare, o peggio, aumentarla oltre il valore di mercato. Questo favore illegale vi costerebbe caro: per ogni euro che la banca vi presterà pagherete interessi per molti anni. Prima di qualsiasi proposta impegnativa al venditore, potete fare effettuare stime da professionisti di vostra scelta. Pagherete qualche centinaio di euro in più, oltre alle spese di perizia richieste dalla banca (dai 100 ai 500 euro, anche se alcune banche offrono perizie gratuite), ma eviterete bidoni e amare sorprese.

giovedì 14 ottobre 2010

Come analizzare la sostenibilità del mutuo?

Per analizzare la sostenibilità del contratto di mutuo occorre esaminare bene molte proposte: da quelle a tasso fisso a quelle a tasso variabile o a tasso misto offerte da banche, agenzie ed intermediari immobiliari che, insieme alle case in vendita, offrono ai clienti anche finanziamenti e mutui.

Queste offerte agevolano i clienti, riducendo i tempi per chiudere tutto il contratto, ma hanno dei costi. Gli intermediari immobiliari che propongono servizi finanziari lavorano quasi sempre per una sola banca e il cliente che li acquista perde  l'opportunità di comparare offerte diverse. Inoltre, l'intermediario immobiliare che vende mutui è pagato con una quota del prestito concesso al cliente. Un costo che la banca mette in conto al cliente. Così spesso i mutui degli agenti immobiliari sono più costosi di quelli contratti in banca.

Prima di firmare un mutuo è bene accertarsi di aver davvero scelto l'offerta migliore, sia economica che strutturale. Come scegliere? Il cliente può contare su alcuni alleati da consultare con largo anticipo sulla firma dell'atto. Il primo è il notaio. Questo pubblico ufficiale dovrà evitare rischi di frodi per la banca e i clienti, che potranno chiedergli qualsiasi informazione sugli aspetti tecnici del contratto. Spetta infatti al cliente e solo a lui scegliere il notaio di propria fiducia. E' meglio dunque presentarsi per tempo dal professionista con una copia del contratto di mutuo sulla quale siano stati evidenziati tutti i passaggi e i termini oscuri, per porre le domande necessarie per comprendere pienamente il contratto. Ma il notaio si occupa delle questioni legali e non di quelle economiche. Per queste la consulenza può provenire dalle associazioni dei consumatori che, se contattate per tempo, possono valutare non solo le caratteristiche legali del contratto ma anche la sua economicità e la sua corrispondenza reale con le esigenze del cliente.

Per farsi aiutare dal notaio e dalle associazioni dei consumatori, il cliente deve farsi consegnare tutti i documenti per ogni contratto che gli può interessare. La trasmissione di questi documenti non è un favore che la banca può concedere o meno, ma un diritto del cliente stabilito da norme italiane del 2003 e del 2005 e da una raccomandazione inviata alle banche dalla Commissione europea nel 2001.

In base alle regole sulla trasparenza dei servizi bancari, prima di avanzare la richiesta di mutuo il cliente ha diritto di ottenere da ogni banca un foglio informativo (distribuito via internet o su carta, dev'essere esposto sempre nei locali della banca) con le principali condizioni economiche (tipo di tasso, come è calcolato se è variabile, metodo di ammortamento, numero delle rate, loro periodicità e valore, altri costi) e legali (garanzie, condizioni, penalità) del contratto. Queste informazioni devono essere indicate anche in un documento standard europeo chiamato "prospetto Esis".

Con queste informazioni e l'aiuto dei suoi alleati, il cliente può scegliere la proposta che ritiene più vantaggiosa in linea con le proprie necessità. A quel punto, dopo aver presentato domanda, ha il diritto di ricevere dalla banca, con largo anticipo rispetto alla data della firma, una copia completa del contratto e un documento che riporti sinteticamente tutte le principali condizioni economiche e legali del mutuo. In base alla legge questo facsimile non impegna né la banca a erogare il mutuo né il cliente a firmarlo. Solo dopo aver letto tutto il materiale e avere ottenuto i relativi chiarimenti il cliente potrà firmare il contrattoo in modo consapevole.

mercoledì 13 ottobre 2010

Come richiedere l'anticipo del TFR?

L'anticipo del TFR è una via da seguire nel caso si abbia necessità di liquidità per ridurre, ad esempio, l'ammontare del mutuo contratto per l'acquisto della propria casa. Il Trattamento di Fine Rapporto (TFR), altrimenti detto "liquidazione", è consentito ai lavoratori dipendenti che abbiano maturato un'anzianità di servizio pari almeno ad 8 anni consecutivi con lo stesso datore di lavoro.

In un solo anno, il datore di lavoro può erogare  il 70% del TFR maturato (sul quale si pagano le imposte) al massimo al 10% dei lavoratori che ne hanno diritto (se questo numero però non supera il 4% di tutti i dipendenti). Anche il lavoratore che ha devoluto il TFR ai fondi pensione può chiedere l'anticipazione. I requisiti di anzianità sono gli stessi: gli 8 anni si calcolano sommando tutte le durate dei versamenti a forme di pensione complementare. In tal caso si può chiedere l'anticipazione fino al tetto del 75% del montante accumulato, dato dalla somma dei versamenti e degli interessi eventualmente maturati. Anche in questo caso, sulla somma ricevuta, si pagano le tasse.

Ma come si richiede l'anticipo del TFR?

L'anticipo del TFR può essere chiesto per iscritto per l'acquisto e la costruzione della prima casa del richiedente o dei suoi figli o per la ristrutturazione straordinaria della casa di proprietà. La somma viene versata al dipendente alla presentazione di copia del contratto preliminare (il cosiddetto "compromesso"), in caso di compravendita, o copia dell'atto di acquisto dell'area, della concessione edilizia, del certificato comunale di inizio dei lavori o dell'appalto, in caso di costruzione.

Entro 12 mesi dal versamento il dipendente deve trasmettere al datore di lavoro copia dell'atto definitivo di acquisto o di tutte le fatture per le spese sostenute, nel caso di costruzione e ristrutturazione, che non possono essere inferiori all'anticipazione ricevuta.

martedì 12 ottobre 2010

Come si calcola la rata del mutuo?

Come si calcola la rata del mutuo? Il calcolo può essere fatto in modi diversi. Se il mutuo è a tasso fisso, con rate sempre uguali nel tempo, il metodo più semplice è prendere le proprie entrate (mensili, trimestrali o semestrali in base alla rata, aggiungendo una quota di un dodicesimo, di un quarto o della metà della tredicesima) e dividerle per quattro. Il 25% del reddito è indicato spesso come proporzione congrua delle entrate da dedicare al mutuo. Questo metodo, però, è impreciso e non vale per mutui a tasso variabile, in cui la rata può crescere in modo rilevante.

Il secondo metodo è complesso e richiede più tempo ma è più affidabile. Si inizia calcolando qual'è il livello delle spese indispensabili. Una volta tolte queste dal reddito, si suddivide la rimanenza in base alla necessità di risparmio. Per far ciò bisogna annotare per un sufficiente numero di mesi ogni spesa sostenuta, conservando ogni scontrino, bolletta, fattura - compresi gli estratti conto di bancomat e carte di credito e le rate per l'acquisto dell'auto o di altri beni - e riportarlo su un'agenda o un foglio di calcolo, suddiviso per categorie (alimentazione, vestiario, cura della persona e salute, spese per la casa e manutenzioni, spese per l'auto e per gli spostamenti, bollette e riscaldamento, affitto, divertimenti e vacanze, varie).

Dopo alcuni mesi, compresi quelli invernali in cui le uscite salgono per le spese di riscaldamento, va calcolata la media mensile delle uscite indispensabili (ovviamente escluso l'affitto che sarà sostituito dal mutuo): si sommano tutte le spese indispensabili e si dividono per il numero di mesi in cui sono state sostenute. Poi si sottrae questo valore medio dalla media delle entrate mensili (compresa la tredicesima): quello che resta è il reddito disponibile per pagare il mutuo.

Tuttavia non bisogna mai destinare tutto il proprio reddito extra al mutuo: una quota di riserva va tenuta per far fronte a situazioni impreviste - spese extra per l'auto, la casa, la salute - e per altre forme di risparmio (piani di accumulazione, pensione integrativa, studi universitari dei figli, eccetera).

Se il reddito del cliente non è sufficiente a far si che il mutuo possa essere erogato (le banche calcolano il rapporto rata/reddito chiedendo una o più buste paga o l'ultima dichiarazione dei redditi), alla banca non restano che due strade: la prima è di non concedere il mutuo; la seconda è quella che attiene la richiesta di ulteriori garanzie oltre all'ipoteca, come la fideiussione * da parte di un terzo (ad esempio, del genitore per i figli).

* Fideiussione: contratto con cui una persona si assume l'impegno di pagare quanto dovuto da un altro debitore in caso di suo inadempimento. La fideiussione deve indicare i limiti di importo e di durata.

mercoledì 6 ottobre 2010

Come si calcolano i tassi usurari?

Come si calcolano i tassi usurari? Ogni 3 mesi la Banca d'Italia registra tutti i Teg applicati da banche e finanziarie alla clientela per ciascuna tipologia di contratto (mutui, credito al consumo, cessione del quinto dello stipendio o della pensione, prestiti, carte revolving) e per il livello di finanziamento erogato.

Nei tre mesi successivi alla rilevazione, questa media dei Teg serve da base sulla quale calcolare la cosiddetta "soglia d'usura", cioè il valore oltre il quale chi presta denaro a interesse commette un reato.

Mediamente i tassi applicati al credito al consumo sono molto più alti di quelli pagati dai mutui (rapporto 3 a 1). Questo fa si che anche piccoli prestiti per periodi di tempo non eccessivamente lunghi comportino montanti finali molto pesanti. Ad esempio, sulla base dei Teg rilevati dalla Banca d'Italia, un contratto medio di credito finalizzato stipulato a fine 2008 per un finanziamento di 5.000 euro pagava interessi annui pari al 16,29% (sul Teg). Nel caso di un contratto di 6 anni, alla fine per i 5.000 euro ricevuti si rimborserà un montante finale di 7.867 euro.

Ma supponiamo che invece del Teg medio la finanziaria chieda un  tasso superiore, pari al 24% annuo (quindi ancora legale, perché la soglia d'usura scatta solo al 24,44%): in questo caso, per un prestito finalizzato da 5.000 euro, alla fine dei 6 anni il montante sarà di 9.478 euro, quasi il doppio della somma ricevuta! A fronte di questo salasso, il cliente non potrebbe però fare alcuna obiezione perché, nonostante il tasso di interesse pesantissimo, la finanziaria erogatrice è rimasta comunque entro il limite della legge.

L'unica via d'uscita senza oneri per i clienti che incautamente firmano queste tipologie di contratti senza essere consapevoli dei salassi a cui vanno incontro è l'esercizio del cosiddetto diritto di recesso di 15 giorni dalla data di sottoscrizione: in quel periodo - e solo in quello - i clienti hanno l'opportunità di ripensarci e di chiedere di uscire dal contratto senza oneri, con il semplice invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno (fa fede il timbro postale).

mercoledì 29 settembre 2010

Cosa è il credit scoring?

Il credit scoring è un metodo statistico di valutazione della solvibilità del cliente utilizzato da banche e finanziarie: si tratta di un sistemna di calcolo che analizza una serie di informazioni sul consumatore e fornisce come risultato un punteggio in merito al rischio che il cliente non paghi i debiti.

In base al punteggio, la banca o la finanziaria decide se erogare o rifiutare il prestito, ma anche che somma prestare e che tassi di interesse chiedere. Secondo la Banca d'Italia, le informazioni più rilevanti utilizzate per il credit scoring sono di quattro tipi:

  • sul cliente (ad esempio, il reddito disponibile e il lavoro svolto);
  • sul tipo di finanziamento da erogare (durata e importo);
  • sul bene da finanziare;
  • sul grado di indebitamento di chi chiede il prestito (questa informazione è registrata nelle centrali rischi "Sic").

martedì 28 settembre 2010

Quando è nullo un contratto di mutuo?

Un contratto di mutuo, perché sia valido, deve rispondere a determinati requisiti. Tra questi, deve sempre indicare il soggetto erogatore (banca o finanziaria) e i dati del consumatore che lo richiede, come anche l'ammontare del finanziamento, le modalità di erogazione e rimborso (numero, importi e scadenza di ogni rata), Tan e Taeg/Isc, eventuali oneri esclusi dal Taeg/Isc, le regole sulla mora e sulle garanzie.

Molto spesso, gli intermediari riportano un tasso, il Teg (Tasso effettivo globale), che, a differenza del Taeg (regolato dalle norme europee), indica le spese complessive ma non quelle relative all'assicurazione del contratto e alle tasse. Il Teg è l'unico tasso controllato dalla Banca d'Italia per stabilire le soglie d'usura, ma spesso è assai più basso del Taeg.

Attenzione alle offerte che decantano il "tasso zero": per essere veramente pari a zero, il tasso di cui si parla dev'essere il Taeg/Isc e non il Teg o il Tan. Infatti, lo ripetiamo ancora una volta, spesso vi sono casi in cui contratti con un Tan pari a zero hanno invece un Taeg/Isc molto superiore, quindi con costi reali decisamente più alti di quelli decantati.

Esistono comunque delle regole di garanzia a tutela dei consumatori. Una di queste prevede che nessun costo può essere addebitato al cliente se non è espressamente indicato nel contratto. Altra regola di garanzia per il cliente è quella che consente sempre il rimborso anticipato del credito versando le rate rimanenti più un'eventuale penale - che deve essere prevista dal contratto -  che in media non supera l'1% del capitale residuo.

La banca o la finanziaria, invece, non possono uscire anticipatamente dal prestito, dunque non possono chiedere che il cliente paghi in un'unica soluzione il capitale residuo.

In alcune tipologie di contratto, però, come la cessione del quinto dello stipendio o della pensione, spesso l'estinzione anticipata è molto costosa perché il cliente deve versare immediatamente tutte le spese che, se avesse rispettato le scadenze, avrebbe pagato un po' per volta.

Alla luce di quanto affermato sin qui, è lecito dunque chiedersi: quando un contratto è nullo?

Un contratto può essere nullo, annullabile o può comprendere anche parti non valide. E' nullo ogni contratto non scritto come anche tutte le clausole contrarie alla legge o che rimandano a usi non specificati. Quando manca una parte del contratto, o una clausola è annullabile, le regole prevedono che le parti annullate o mancanti siano sostituite da altre previste dalla legge. Ad esempio, se il Taeg o la durata non sono indicati nel contratto, di norma viene applicato il tasso nominale minimo medio dei Bot annuali emessi nei 12 mesi precedenti alla stipula del contrattoe la durata del prestito viene portata a due anni e mezzo.

venerdì 24 settembre 2010

Cosa sono le carte revolving?

Le carte di credito revolving consentono di pagare a rate gli acquisti fatti. A differenza delle normali carte di credito, però, questa tipologia di strumenti finanziari non comporta l'addebito delle somme spese sul conto corrente del cliente in una volta sola (di solito alla metà del mese successivo a quello in cui sono stati effettuati gli acquisti), ma funziona in modo totalmente diverso.

In sostanza, la banca apre una linea di finanziamento al cliente, entro un tetto massimo di spesa, che si riduce di pari passo alle somme spese con la carta. Ma la carta consente di rateizzare le somme impiegate per gli acquisti: a ogni rata prelevata dalla banca, l'importo disponibile sulla linea di finanziamento collegata alla carta viene ricostituito dalla somma corrispondente a quella pagata con la rata, in modo da consentire al cliente di effettuare altre spese restando entro il tetto massimo previsto.

Questo meccanismo di rotazione del credito ha il vantaggio di consentire un aumento delle disponibilità finanziarie per le spese del cliente, ma comporta anche un aumento dei costi pagati dal cliente che si fa sentire soprattutto sotto forma di tasso di interesse applicato dalla banca al valore delle somme erogate per i finanziamenti degli acquisti. Interesse che, di solito, è molto elevato.

giovedì 23 settembre 2010

Cos'è il credito al consumo?




Cos'è il credito al consumo? E' l'erogazione di un prestito tra i 154,94 euro e i 30.987,41 euro ad un consumatore, che non percepisce il denaro per un'attività imprenditoriale o professionale. Il rimborso avviene in forma rateale.
All'interno di questa tipologia esistono forme diversissime di prestiti: si va infatti da quelli personali a quelli finalizzati per l'acquisto di beni o servizi predeterminati, dall'emissione e utilizzo di carte di credito revolving alla cessione del quinto dello stipendio o della pensione.

Come per i mutui, anche per il credito al consumo è necessario che la banca o la finanziaria e il consumatore sottoscrivano un contratto che regoli modalità di erogazione, rimborso rateale e penalità in caso di violazione. La distinzione fondamentale è tra i finanziamenti finalizzati (la somma è erogata per l'acquisto di un bene o di un servizio specifico che dev'essere sempre indicato nel contratto) e non finalizzati (la somma è erogata senza che nel contratto ne sia specificata la motivazione).

Se si tratta di un finanziamento finalizzato, il contratto deve sempre indicare con precisione i beni o i servizi acquistati. In questo caso, dopo la stipula la somma viene accreditata non al cliente, ma alla società che vende il prodotto o il servizio. Questa procedura comporta la necessità di porre moltissima attenzione al contratto che si firma: spesso infatti la banca o la finanziaria inseriscono delle clausole, e le fanno firmare a parte, con le quali il cliente le esenta da qualsiasi effetto o danno se, una volta percepita la somma del finanziamento, il venditore non effettua la consegna del prodotto o servizio oppure non effettua i lavori previsti, come anche vende un bene deteriorato o danneggiato, o un servizio scadente e non a norma.

Se il cliente ha firmato una clausola di questo genere non ha più alcuna possibilità di rivalersi per i danni nei confronti della banca o della finanziaria, come pure non può evitare di pagare interamente le rate (e gli interessi) per il prestito ricevuto: deve solo pagare e portare in giudizio il venditore del bene o del servizio. Una situazione drammatica nella quale si sono trovati spesso molti incauti clienti, che oltre al danno si sono dovuti accollare anche gli oneri di cause legali lunghissime, costose e dagli esiti incerti.

Invece nel caso di un finanziamento non finalizzato, di un prestito personale o di un contratto di cessione del quinto dello stipendio o della pensione, la somma viene versata direttamente sul conto corrente bancario del cliente che può spenderla come meglio ritiene.

mercoledì 22 settembre 2010

Cos'è un mutuo cartolarizzato?

La cartolarizzazione del mutuo è la procedura con cui la banca vende il credito per il mutuo concesso al cliente a una società, detta veicolo. La società-veicolo paga la banca con denaro liquido che poi recupera emettendo obligazioni garantite dal mutuo, che vende ai risparmiatori o ad altre società.

In caso di cartolarizzazione del mutuo, in base all'articolo 58, comma 2, del Testo unico bancario, la banca non ha l'obbligo di informare preventivamente il cliente della cartolarizzazione con un modulo o per lettera: basta semplicemente che ne dia comunicazione nel registro delle imprese e sulla Gazzetta Ufficiale.

In estrema sintesi, dunque, cartolarizzare un mutuo significa semplicemente che, con un'operazione finanziaria, il debito è stato ceduto a una terza parte.

martedì 21 settembre 2010

Finanziamenti per consolidamento debiti: cosa sono e a chi sono rivolti?

I finanziamenti per consolidamento debiti sono dei prestiti garantiti da ipoteca sulla casa che incorporano in un unico prestito le somme per il mutuo e la liquidità per estinguere altri e più onerosi prestiti precedenti.

Il consolidamento debiti si ha quando tutti i rapporti di debito preesistenti sono concentrati in un unico contratto, cioè in una sola rata mensile.

La ristrutturazione del debito personale inizia con la ricognizione del carico totale di debiti che il cliente in difficoltà si è assunto nel tempo. Alla luce delle entrate familiari si effettua un conteggio di tutte le rate che periodicamente sono da pagare. Questa somma di esborsi, detta servizio del debito*, serve per calcolare la nuova soglia di indebitamento sostenibile rispetto alle entrate del cliente.

Una volta calcolata la rata complessiva, la banca o la finanziaria erogano le somme necessarie ad estinguere tutti i finanziamenti precedenti e subentrano nelle relative garanzie (anche reali, relative cioè a beni immobili, come l'ipoteca).

Questi contratti hanno vantaggi e svantaggi. Il vantaggio è la riduzione della rata, che si ottiene allungando la durata del rimborso e applicando al finanziamento i tassi validi per i mutui (se l'operazione è assistita dall'ipoteca sulla casa), che sono più bassi di quelli pagati dal cliente per i prestiti per l'auto o altri beni. Lo svantaggio consiste nell'allungamento delle scadenze.
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*Servizio del debito: E' la somma di tutti i pagamenti periodici, dalla rata alle spese d'incasso, ai premi delle polizze connesse al mutuo, che il cliente deve sostenere per il contratto. Indica il livello di uscite annue da mettere in conto per la gestione del bilancio familiare.

lunedì 20 settembre 2010

Quali sono i tassi in un contratto di mutuo?

Una prima definizione utilizzata è quella del tasso annuo nominale (Tan): indica il tasso d'interesse, in percentuale e su base annua, richiesto per il finanziamento, cioè quello su cui sono calcolate le rate. Il Tan però non comprende spese, oneri e altre commissioni, quindi non esprime il costo complessivo del mutuo che può essere anche molto più alto.

L'unica misura reale del tasso sulla cui base si possono comparare le offerte è quindi l'Isc, di cui abbiamo parlato nella prima parte. L'Isc, detto anche Taeg (tasso annuo effettivo globale), è lo strumento fondamentale per comparare i mutui: è l'unico indice che rappresenta il costo totale del contratto a carico del cliente e che comprende gli interessi come pure tutti gli altri costi da sostenere (oneri bancari, commissioni di incasso rata, spese di perizia, spese per la pratica, polizze di assicurazione, il costo di eventuali intermediari creditizi e le altre spese del contratto).

Più basso è il Taeg, migliore è il mutuo. L'Isc-Taeg è espresso in percentuale del credito concesso e su base annua. Per i mutui a tasso variabile la legge impone alle banche di indicare il Taeg a regime, ovvero quello dato dalla somma del tasso iniziale e dello spread, la maggiorazione.

martedì 14 settembre 2010

Quali metodi di ammortamento esistono?

I metodi di ammortamento sono sistemi di calcolo finanziario utilizzati per determinare le rate. I metodi possibili sono molti, ma quello utilizzato abitualmente in Italia è detto "metodo alla Francese": le rate sono costanti nel tempo e il pagamento degli interessi sul capitale erogato dalla banca non avviene una volta sola alla fine dell'anno, ma è distribuito su ciascuna rata.

Le rate sono così composte di una "quota capitale" (che va a scalare il prestito originario) e di una "quota interessi". La quota capitale è più bassa all'inizio del mutuo (e dunque la quota interessi è più alta), mentre alla fine del rimborso la quota interessi è bassissima e quella di capitale costituisce gran parte della rata.

Le banche infatti preferiscono incassare subito la maggior parte degli interessi e ciò rende poco conveniente la chiusura anticipata di un mutuo dopo poco tempo dalla firma, perché a quel punto sono stati pagati alla banca quasi solo interessi, mentre il capitale va ancora rimborsato quasi interamente.

Altri metodi di ammortamento sono quelli "all'italiana", "alla tedesca" e "all'americana", che però sono raramente utilizzati in Italia. Il metodo all'italiana prevede che la quota capitale sia costante a ogni rata e che il valore di quest'ultima sia variabile in funzione di una diversa distribuzione della quota interessi. Il metodo alla tedesca prevede che ciascuna rata sia dello stesso valore (come il francese), ma comporta il pagamento anticipato degli interessi. Il metodo all'americana suddivide la rata in due parti: la prima paga gli interessi sul prestito, la seconda finanzia un piano di accumulo di capitale (che produce interessi, ma a un tasso di solito più basso di quello del mutuo) che a fine contratto serve per rimborsare il capitale. Il metodo all'americana di solito è utilizzato per i mutui balloon.

Le banche hanno l'obbligo di consegnare ai clienti il piano di ammortamento al momento della firma del contratto, ma chi intende sottoscrivere un mutuo dovrebbe farsi consegnare questo documento in anticipo e leggerlo con estrema attenzione per controllare i costi di ogni rata.

venerdì 10 settembre 2010

Che differenza c'è tra l'ammortamento e il piano di ammortamento?

L'ammortamento è la procedura contabile con cui, in base al capitale erogato, alla durata del contratto, al tipo di tasso e al metodo di calcolo applicato, si calcolano il montante finale e gli importi di ogni rata.

Il piano di ammortamento è invece una tabella dove sono riportate tutte le rate da pagare (suddivise tra quota di capitale rimborsata con ciascuna rata e quota degli interessi pagati dal cliente) le relative date di scadenza e il montante finale.

Nei mutui a tasso variabile l'ammortamento è calcolato  in base al tasso in vigore alla firma del contratto e quindi può variare con i tassi al rialzo o al ribasso. Per questo ogni anno le banche devono inviare un piano di ammortamento aggiornato ai tassi effettivamente utilizzati.

martedì 7 settembre 2010

Estinzione anticipata dei mutui a tasso misto o frazionati

Esistono alcune norme particolari che regolano due tipologie di mutui. Si tratta dei contratti a tasso misto o frazionati.

Per ciò che attiene i mutui a tasso misto sono state trovate soluzioni specifiche che fanno corrispondere le misure della commissione rispettivamente ai mutui a tasso fisso o variabile.

Chi, invece, subentra nel mutuo stipulato dal costruttore, perché compra una casa in cantiere o ancora sulla carta, deve considerare che si troverà probabilmente di fonte ad un mutuo frazionato. Quasi sempre, infatti, l'impresa edile si finanzia con i mutui legati all'intero edificio da costruire e non alla singola unità immobiliare.

Questo comporta che, al momento della vendita dal costruttore al proprietario finale, il mutuo viene frazionato. Il problema, per i mutui preesistenti, era che spesso l'ipoteca era unica per tutto l'immobile e la Legge Bersani riguardava solo i mutui stipulati dai privati. Le banche sui mutui frazionati continuavano così ad applicare la penale per l'estinzione anticipata. Non solo: la cancellazione semplificata dell'ipoteca veniva esclusa perché riguardava l'intera costruzione.

Tutto ciò comportava un aumento degli oneri perché si rendeva necessaria l'opera dei notai. Ma dal primo gennaio 2008, grazie alla Legge Finanziaria 2008, il diritto all'estinzione anticipata senza penali e alla cancellazione dell'ipoteca operata direttamente dalla banca è stato esteso anche ai mutui stipulati dal costruttore e poi frazionati.

Inoltre, il 17 marzo 2008 Abi e Associazioni dei Consumatori hanno firmato una dichiarazione aggiuntiva all'Accordo sull'estinzione anticipata del 2 maggio 2007: chi ha estinto, prima del 2008, mutui accollati per frazionamento appartenenti alle tipologie indicate dall'accordo del 2 maggio 2007 e ha pagato una penale superiore a quella applicabile secondo le condizioni e i termini stabiliti dall'accordo del 2007 può chiedere il rimborso della parte della penale che eccede quella prevista dall'accordo.

lunedì 6 settembre 2010

Penale per l'estinzione anticipata del mutuo: casi particolari

  • Le penali per l'estinzione anticipata del mutuo sono vietate su tutti i nuovi contratti di mutuo sottoscritti a partire dal 2  febbraio 2007 da persone fisiche, per la prima casa o per attività economiche e professionali.
  • Le penali per l'estinzione anticipata del mutuo devono essere ridotte per i mutui preesistenti, così come stabilito dall'accordo siglato il 2 maggio 2007 dall'Abi e dalle Associazioni dei Consumatori.
  • Alle banche è vietato sostituire le penali di estinzione anticipata con altre forme di costi o di commissioni.
Per i mutui estinti tra il 2 febbraio 2007 (per ciò che attiene la prima casa) o il 3 aprile (altri contratti, come per costruzione, ristrutturazione, eccetera) e il 2 maggio 2007, data dell'accordo tra Abi e Associazioni dei Consumatori, gli istituti di credito sono stati obbligati a rimborsare la differenza tra quanto incassato con le vecchie penali e quanto avrebbero incassato con le nuove penali ridotte. 

L'estinzione anticipata con le penali agevolate va chiesta compilando la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà da reperire in banca. I benefici sono applicati automaticamente e senza costi, nemmeno di comunicazione.

venerdì 3 settembre 2010

L'estinzione anticipata del mutuo può essere un buon investimento

Chi ha a disposizione della liquidità ed è alle prese con un mutuo, può considerare, alla stregua di un investimento, anche il rimborso anticipato di parte del capitale mutuato o dell'intera somma, fattispecie, quest'ultima, che di fatto determina l'estinzione anticipata del contratto.

E' bene ricordare che il mutuatario ha sempre la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente, smettendo quindi di pagare gli interessi. Ciò avviene attraverso la restituzione del capitale ancora dovuto, in ottemperanza all'articolo 38 e seguenti del decreto legislativo 385/93.

Per calcolare l'effettiva convenienza di un'operazione simile, per prima cosa, bisogna richiedere alla propria banca, per iscritto, il piano d'ammortamento aggiornato con la situazione delle rate, il capitale versato, quello ancora da rimborsare e la quota interessi residua.

Dal piano d'ammortamento si calcolano le mancate uscite che si otterrebbero rimborsando anticipatamente una parte, o tutto,  il capitale residuo. La convenienza del rimborso è data dalla differenza tra la somma delle rate che non si pagherebbero e il capitale residuo anticipato.

Alla penale di estinzione anticipata, se dovuta, va aggiunta la perdita delle detrazioni fiscali sulla quota interessi che rimane da pagare. Prima del 2007 la legge prevedeva che in caso di estinzione anticipata o di rimborso parziale del mutuo, l'istituto di credito, se previsto dal contratto, potesse richiedere un compenso al cliente, misurato come percentuale del capitale residuo. Una delibera del Comitato interministeriale credito e risparmio (Cicr) del 9 Febbraio 2000 stabiliva che la penale, se prevista dal contratto, fosse fissata in via esclusiva e onnicomprensiva e che nessun altro onere potesse essere addebitato.

La norma prevedeva che la formula di calcolo della penale fosse espressamente indicata nel contratto, usando anche indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione e riportando, nel contratto o in un suo allegato, uno o più esempi di applicazione della formula.

Con la legge 40 del 2007, detta Bersani Bis, questa penale è ora vietata o, per i contratti di mutuo firmati prima della legge 40, ridotta.

giovedì 2 settembre 2010

Come evitare la messa in mora?

Chi è in difficoltà nel pagare le rate del mutuo dovrebbe avvisare immediatamente la propria banca e chiedere di rinegoziare il contratto in essere con condizioni meno pesanti. In tal modo si eviterà di far scattare la procedura di messa in mora che prende il via quando si paga in ritardo o, addirittura, si salta anche una sola rata del mutuo.

Ai fini dell'avvio della procedura di messa in mora è considerato in ritardo il pagamento che ha luogo dopo 30/180 giorni dalla scadenza prevista. La conseguenza principale e assai sgradevole della messa in mora è quella di finire segnalati nelle banche dati finanziarie dei cattivi pagatori. Se ciò avviene, in caso di richiesta di ulteriori finanziamenti, ce lo si vedrà rifiutare o accordare con un consistente aumento dei costi.

Se le rate saltate sono almeno 7 e non si provvede a saldarle, l'istituto di credito può annullare la rateizzazione del prestito o risolvere il contratto, chiedendo l'immediata restituzione di tutto il montante residuo. Se il cliente non regolarizza la situazione, la banca può avviare il recupero coatto del credito facendo valere la garanzia dell'ipoteca con la cosiddetta procedura esecutiva, che consiste nel pignoramento della casa e nella sua messa in vendita. I costi di questa procedura forzosa sono tutti a carico del cliente.

La mora scatta in questi casi:


  • il ritardo del pagamento è imputabile al cliente (non alla banca, dunque, che non ha incassato le somme nei tempi previsti);
  • il cliente è colpevole del mancato o tradivo pagamento;
  • la banca invia una comunicazione scritta (messa in mora) con cui chiede il pagamento di quanto non è stato versato.
La banca può chiedere la risoluzione del mutuo se il ritardo si è verificato per almeno 7 volte, anche non consecutive, ma deve attendere che siano passati almeno 180 giorni dalla scadenza di ogni rata non versata. In questo periodo di ritardo la banca applica alla rata interessi superiori rispetto a quelli del mutuo, detti interessi di mora, che sono indicati espressamente nel contratto. Questi però non possono essere aggiunti a quelli previsti dal mutuo, ma sono alternativi.

mercoledì 1 settembre 2010

Come estinguere l'ipoteca sulla casa?

Come estinguere l'ipoteca sulla casa? Questa domanda, più che legittima, interessa tutti coloro i quali, all'indomani del pagamento dell'ultima rata del mutuo, hanno la necessità di estinguere l'ipoteca.

In base alla legge 40/2007 di norma è la banca che comunica alla Conservatoria dei Registri Immobiliari l'avvenuta estinzione dell'ipoteca, senza l'intervento del notaio e senza spese per il cliente. In alcuni casi, però, se sussistono motivi validi, l'istituto di credito può, invece, comunicare alla Conservatoria che l'ipoteca rimane aperta.

Dunque, è sempre bene accertarsi che la banca abbia comunicato alla Conservatoria dei Registri Immobiliari l'avvenuta estinzione dell'ipoteca, richiedendo per maggiore sicurezza una copia della comunicazione, qualora l'istituto di credito non abbia provveduto ad inviarvela.

Se la banca non trasmette copia del documento, farete bene a controllare che la comunicazione sia stata trasmessa, recandovi alla Conservatoria dei Registri Immobiliari e chiedendo un estratto del registro nel quale è iscritta l'ipoteca.

In alcuni casi, come la vendita della casa ipotecata con la contemporanea accensione di una nuova ipoteca, sarà bene procedere a un atto di cancellazione della vecchia ipoteca con l'intervento del notaio.

martedì 31 agosto 2010

La clausola di salvaguardia per i mutui prima casa

La clausola di salvaguardia per i mutui prima casa, prevista dalla legge 244 del 2007 dice che il cliente in difficoltà nel pagamento delle rate del proprio mutuo, se la banca non ha già iniziato la procedura esecutiva, possa chiedere la sospensione del pagamento delle rate, per non più di due volte e per un periodo massimo totale di non oltre 18 mesi, a patto che sia in grado di dimostrare di non riuscire a pagare le rate.

Una dimostrazione difficile, che va fornita secondo le modalità previste da un regolamento di attuazione che non è stato ancora emanato: fino al suo varo la facoltà di sospensione non è operativa. A meno che non sia prevista dal contratto: alcune banche, infatti, cominciano ad offrire mutui che prevedono la possibilità di sospendere le rate secondo le modalità previste dalla legge 244 del 2007.

lunedì 30 agosto 2010

Cos'è il loan to value?

Il loan to value (Ltv) è la quota dell'investimento finanziata con il mutuo. Oggigiorno, molti istituti di credito offrono mutui che coprono l'intero valore di perizia della casa da comprare e, in alcuni casi, offrono prestiti per valori superiori a quello della casa, comprendendo anche le polizze accessorie.

Queste offerte, se è vero che consentono di comprare casa anche a chi non ha risparmi da parte, tendono ad aumentare l'indebitamento dei clienti in un modo che si rivela molto pesante. Spesso e volentieri, le banche aumentano gli spread pagati dal cliente con l'incremento del loan to value: più alta è la percentuale dell'acquisto finanziata, più interessi si pagano.

sabato 28 agosto 2010

Il mutuo a rata costante può essere una trappola!

Il mutuo a rata costante, di norma, è una soluzione largamente impiegata dalle banche al fine di proporre alla clientela un prodotto ibrido che racchiude in se una caratteristica propria dei mutui a tasso fisso, ovvero la rata costante, ma che, a ben vedere, nasconde un'insidia di non poco conto.

Se non adeguatamente strutturata, infatti, la proposta di un mutuo a rata costante si è spesso rivelata una vera e propria trappola perché sono dei veri e propri contratti a tasso variabile che, in caso di aumento dei tassi, mantengono costante l'importo della rata allungando la durata, mentre in caso di ribassi la abbreviano al massimo per 5 anni.

Il problema risiede nel fatto che, in taluni casi,  i tassi sono cresciuti tanto da portare la durata del mutuo oltre quella massima prevista causando l'aumento delle rate che era previsto comunque dal contratto in questa evenienza.
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